Nous orientons les entreprises vers 2 produits :

1. Les SCPI  (Société Civile de Placement Immobilier) : Présentation

Une société civile de placement immobilier est un véhicule d’investissement ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel.

Elle collecte des capitaux auprès des souscripteurs de parts. Ces derniers deviennent associés de la SCPI, et donc détenteurs de ces parts. Ces associés peuvent être des personnes physiques mais également des personnes morales.

La société gérante investit les capitaux collectés dans des actifs immobiliers variés, tels que des bureaux, commerces, locaux voire des hôtels, commerces, logements, EHPAD, cliniques…

Pour les détenteurs de parts, le rendement est calculé suivant leur quote-part dès le premier euro investi.

Les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier d’entreprise à partir d’une montant faible et de moduler cela suivant votre budget. C’est donc un avantage non négligeable par rapport à une détention d’immobilier en direct.

Les SCPI permettent à l’investisseur de pouvoir investir sur des actifs valant plusieurs dizaines de millions d’euros. La qualité des biens et la solvabilité des locataires, par exemple des sociétés du CAC 40, créée une diversification intéressante dans un patrimoine ainsi qu’une bonne mutualisation des risques.

Le fonctionnement :
Le fonctionnement est simple : l’immobilier d’entreprise sous cette forme d’investissement permet aux investisseurs de percevoir des « dividendes » perçus trimestriellement issus des loyers versés par les entreprises qui en sont locataires. La mutualisation des actifs dilue les vacances locatives ou les charges exceptionnelles, ce qui a pour effet de rendre généralement le rendement peu volatile.

La SCPI cherche donc à investir dans un patrimoine diversifié en minimisant les risques locatifs et géographiques.

La réglementation :
D’un point de vue réglementaire et de transparence de l’information, les SCPI sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les organes de gouvernance de la SCPI comprennent un Conseil de Surveillance où siègent des associés élus. L’ensemble des associés se prononce en assemblée générale sur les résolutions proposées par la société de gestion.

Un bulletin d’information trimestriel et un rapport annuel complet de la SCPI est établi.

Les contraintes d’investissement :

Les contraintes peuvent se résumer à la durée de placement puisque en principe, cette dernière est longue. Les frais d’acquisition relatifs à l’immobilier étant payés à la cession, elles doivent être amortis sur la durée.

Il reste à déterminer la fiscalité : sujet important quand on parle de pierre papier mais également de tout investissement en France…

Investir son excédent de trésorerie d’entreprise :
Bénéficier d’un rendement net de frais de gestion et brut de fiscalité supérieur à 4,5 %, à une époque de taux très bas est plutôt intéressant à fortiori si nous nous focalisons sur un risque encouru également faible.

Si l’on se focalise sur la trésorerie d’entreprise, ce que l’on cherche pour ce type de placement, c’est généralement une durée modérée, un risque faible et bien évidemment un couple rendement- risque favorable :

La première question qui doit venir est tout simplement de savoir si la durée de détention requise est adaptée à la situation comptable et financière de la société ?

1. Comment investir ?
A. En pleine propriété
Concernant les SCPI, cela reste la façon la plus habituelle d’investir.

Il s’agit d’investir sur du long terme dans des parts de SCPI pour y percevoir un revenu généralement trimestriel. En effet, comme déjà évoqué, la durée minimum de détention conseillée n’est pas forcément la panacée par rapport à d’autres placements plus courtermiste.

B. En démembrement : Investir dans l’usufruit de Société Civile de placement immobilier
Le démembrement est un « montage » plus adapté. C'est tout simplement un partage de la pleine propriété entre la nue propriété et l’usufruit.

La différence est simple : l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et de percevoir le fruit, c'est-à-dire en tirer les revenus tandis qu’en contrepartie, le nu propriétaire en a « la propriété », il détient d’une certaine manière les murs sans en avoir la possibilité de les exploiter.

Lorsqu’une entreprise souhaite utiliser son excédent de trésorerie dans une SCPI, elle va utiliser la technique du démembrement en achetant simplement l’usufruit des parts de SCPI sur une durée définie. Les avantages sont pluriels. Nous allons ici nous y pencher.

Lorsqu’une personne physique acquiert la nue propriété de parts de SCPI dans le but d’acquérir des SCPI à prix décoté et de bénéficier d’une « plus value » défiscalisée à la fin de la période de démembrement, sa contrepartie : l’usufruit, est dans la plupart des cas acquise par une personne morale.

Voici pourquoi :
Le prix d’acquisition est totalement décotée : de la part est largement plus faible.

Nous l’avons dit, la valeur de la pleine propriété est fractionnée entre la nue propriété et l’usufruit. Cette valeur est constatable par la clé de répartition fournie par le gérant.

Cette clé de répartition du démembrement est fixée sur une durée généralement comprise entre 5 ans et 15 ans. Nous pouvons même en trouver à partir de 3 ans et parfois jusqu’à 20 ans !

L’usufruitier devra payer en proportion de la nue propriété, un pourcentage plus important lorsque la durée s’agrandit.

Sur 5 ans de démembrement, l’usufruit sera compris entre 12% et 17% de la valeur de la part, pour une distribution de revenu qui va correspondre à 100 % de la pleine propriété. Ce qui vous conviendrait est intéressant en termes de rendement.

L’idée est de se concentrer sur le rendement le plus élevé possible sur une durée définie en amont qui correspond à votre horizon de placement et bénéficiant bien entendu, d’une clé de répartition intéressante pour l’usufruitier.

B.1 Les raisons de cet investissement :
La trésorerie récurrente d’une société peut donc être investi dans de l’usufruit de SCPI pour deux raisons principales :

Le rendement
L’amortissement comptable
Le rendement particulièrement attractif (tout en ayant un risque pris faible). L’usufruitier va profiter d’être le seul à percevoir les revenus (calculé sur la pleine propriété) pour un montant de part largement décoté.

L’entreprise peut également amortir la valeur de ses parts : c’est donc un avantage fiscal indéniable. En effet l'usufruit s’éteint automatiquement au terme du démembrement, sans aucun retour de valeur pour l’entreprise. L’amortissement comptable prend un véritable sens et augmente votre Taux de Rendement Interne (TRI) dans cette opération. Si tout cela est clair, vous avez bien compris qu’acquérir de l’usufruit de parts de SCPI revient à investir à fonds perdu. A l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier ne récupère pas sa valeur initial. C’est bel et bien le Nu propriétaire qui devient pleinement propriétaire de la SCPI.

B.2 Exemple de calcul :
Une société imposée à l’IS achète l’usufruit de SCPI pour 5 ans : Elle acquiert la valeur de 50 000 € qui va correspondre à 20 % de la pleine propriété (250 000€) Cela peut varier environ sur 5 ans entre 14 et 23 % de la Pleine Propriété, il doit vraiment y avoir une focalisation sur cet élément. Pendant 5 ans elle percevra un bon rendement de 5 % (sur 250 000), soit 12 500 € par an.

Cette entreprise pourra, nous l’avons vu, amortir également ces 50 000 € sur son résultat comptable, sur la période de démembrement (ici 5années) ; soit ici, un amortissement annuel de 10 000 €.

Bilan de l’opération :
Sur ces 5 années, elle percevra 12 500 € par an.

Elle pourra amortir 10 000 € par an lors de cet achat et ne sera donc fiscalisée que sur 2500 € par an,

Pour un IS à 33 %, elle paiera chaque année 825 € d’impôts sur le rendement grâce à l’amortissement. Pour une fiscalité à 15 %, elle n’aura plus que 375 € .

Ainsi, en faisant l’acquisition de 50 000 €, vous percevrez 12 500 € par an pendant 5 ans. Le revenu net (après fiscalité) est donc de 11 675 € par an.

Si la fiscalité est allégée, le gain net n’en sera évidemment que meilleur. La fiscalité ne sera plus que de 375 € soit un rendement net de 12 125 €.

Si nous le comparons à d’autres placements plus habituels tels les comptes à termes, le rendement n’est quand même pas le même.

C. La fiscalité :
L’imposition des produits de l’investissement est différente selon que l’associé considéré soit une personne morale ou une personne physique.

Revenons sur la fiscalité des SCPI pour les personnes morales car c’est ce qui nous intéresse ici. Cela va d’ailleurs varier ces prochaines années.

Les associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers, calculées par la société de gestion, dans leur résultat fiscal annuel. Elles sont donc soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Le taux normal de l'impôt sur les sociétés, en l'absence de dispositions particulières, est fixé conformément à l'article 219-I du CGI. Cela varie en fonction du chiffre d’affaire.

En voici une synthèse :

Sociétés dont le chiffre d'affaire est inférieur à 7,63 M€ :

Sociétés dont le chiffre d'affaire est supérieur à 7,63 M€:

Pour les associés personnes morales imposables dans la catégorie des BIC ou BA selon le régime réel et dont les parts de SCPI sont inscrites à l’actif, les plus-values immobilières sont intégrées en règle général au bénéfice imposable de l’associé, sauf si leur quote-part excède 5 % du résultat professionnel de l’associé

Pour les associés organismes à but non-lucratif, les plus-values mobilières sont fiscalement exonérées puisque les organismes à but non-lucratif sont exonérés d’impôt sur les sociétés sur les plus-values.

Conclusion :
Sur du long terme, les SCPI disposent d’atouts importants.

Comme nous l’avons vu, l’investissement dans les SCPI est adapté pour une entreprise. Tout dépend bien entendu de ses objectifs. L’usufruit étant la manière la plus intéressante d’investir.

Elle permet de générer un rendement tout à fait important et procure un avantage fiscal indéniable. Le TRI de ce type d’investissement dépasse plus que régulièrement les 6 % (après fiscalité).

Même si vous ne récupérez pas de capital à la fin du démembrement, le rendement et le gain fiscal sont assez importants pour générer une opération bénéfique.

De plus, les actifs investis sont sécurisés par leur nature et leur nombre.

Tout est donc réuni pour faire une opération répondant à vos objectifs concernant votre trésorerie d’entreprise.

2. LES CONTRATS DE CAPITALISATION POUR PERSONNES MORALES A l'IS :

Peu d’entreprises ont connaissance de ce produit qui allie la performance à la disponibilité des fonds investis.

Les principales caractéristiques du contrat de capitalisation souscrit par une entreprise sont développées ci-dessous. Elles représentent les atouts majeurs de ce produit (sur les plans financier, comptable et fiscal) et qui lui confèrent sa vocation d’instrument privilégié de la rémunération de la trésorerie d’une entreprise.

Le traitement fiscal du contrat de capitalisation souscrit par une entreprise est défini de manière spécifique à l’article 238 septies E II 3 du Code Général des Impôts. Cet article met en place une méthode de calcul dont l’application est laissée à la discrétion de l’expert-comptable de l’entreprise.

En substance, cet article dispose que, le rendement au terme du contrat étant par nature aléatoire et inconnu à la date d’arrêté des comptes annuels de l’entreprise, il peut être retenu, pour comptabiliser les produits financiers de l’exercice, un taux de rendement fictif, à titre provisionnel, défini de la manière suivante :

Le TME est publié chaque mois sur le site de la Banque de France :

http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/changes-et-taux/les-indices-obligataires.html

Chaque année, l’expert-comptable comptabilise, de manière extrêmement simple, le revenu fictif découlant de la méthode forfaitaire. Il est important de noter que le taux de rendement fictif est définitivement fixé à la souscription du contrat. C’est bien le dernier TME connu au jour de la souscription du contrat qui sera pris en compte durant toute la vie du contrat et non pas le TME qui fluctue tous les mois.

Pour l’entreprise, il en résulte qu’il est d’autant plus avantageux d’utiliser le contrat de capitalisation tant que le TME est faible, ce qui est particulièrement le cas actuellement.

On appliquera ainsi le principe de la compensation, comme l’illustre l’exemple ci-dessous.

Dans cet exemple, l’entreprise n’aura donc rien à verser à l’Administration Fiscale car elle bénéficie d’un crédit d’impôt sur ce qu’elle a déjà réglé forfaitairement sur les 4 premières années.

Ainsi, on observe que le contrat de capitalisation :

-       offre non seulement un rendement net supérieur à celui des offres de placement bancaires classiques,
-       mais bénéficie également d’un traitement fiscal particulier qui le rend particulièrement attractif tout au long de sa durée.

2. Le compte à terme, dont les taux de rémunération sont les suivants :

…et sa simplicité d’ouverture à frais Zéro :